Nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản tại Hàn Quốc: Khách sạn hay Trung tâm Logistics?
Lĩnh vực khách sạn tại Hàn Quốc đang nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Với dòng tiền mặt dồi dào, họ đang theo đuổi các kế hoạch vận hành khách sạn cao cấp hoặc tái phát triển, cải tạo thành các tài sản khác có khả năng sinh lời cao hơn. Đầu tư vào khách sạn được đánh giá tích cực về khả năng sinh lời và ổn định hơn so với văn phòng, khiến nó trở thành mục tiêu đầu tư mới.
◆ Kỳ vọng tăng thêm Doanh thu trên mỗi phòng (ADR) khách sạn… “Khả năng sinh lời từ khách sạn sẽ cao hơn”
Theo số liệu của Tổng cục Du lịch Hàn Quốc ngày 12 tháng 3 năm 2025, lượng khách du lịch quốc tế đến Hàn Quốc năm 2024 đạt 16,37 triệu lượt, tăng 48,4% so với 11,03 triệu lượt của năm 2023. Dự báo xu hướng tăng trưởng này sẽ tiếp tục với khoảng 17 triệu lượt khách quốc tế đến Hàn Quốc trong năm 2025, tăng 25% so với năm 2024.
Nhờ sự gia tăng lượng khách du lịch, Doanh thu trên mỗi phòng (ADR) tại các khách sạn ở các thành phố lớn như Seoul, Busan, Jeju cũng đã tăng lên. Theo Hiệp hội Khách sạn Hàn Quốc, ADR của khách sạn trong nước đã tăng hơn 30%, từ 122.128 won năm 2019 lên 160.684 won năm 2023. Đặc biệt, ADR của khách sạn 5 sao tại Seoul ở mức 350.000 – 380.000 won, và tại các khách sạn hạng sang còn cao hơn. Khách sạn Shilla Seoul có giá phòng lên đến 800.000 won, trong khi Park Hyatt Seoul, Conrad Seoul, Banyan Tree Seoul, The Shilla Palace Seoul cũng duy trì mức giá trên 700.000 won.
Culliers Korea dự báo ADR của khách sạn trong nước sẽ tiếp tục tăng nhờ số lượng khách du lịch và nhu cầu khách sạn cao cấp gia tăng. Bà Jang Hyun-ju, Giám đốc của Culliers Korea cho biết: “Cùng với phục hồi ngành du lịch, tỷ lệ lấp đầy phòng cũng sẽ tăng theo. Do đó, khả năng sinh lời của khách sạn tại khu vực đô thị sẽ được cải thiện nhanh hơn.”
Với kỳ vọng lãi suất sẽ giảm trong năm nay, đầu tư vào khách sạn đang thu hút nhiều sự quan tâm hơn. Các nhà đầu tư nước ngoài là đối tượng đặc biệt chú ý. Tổng đầu tư vào khách sạn tại Hàn Quốc năm 2024 đạt 2,9 nghìn tỷ won, tăng đáng kể so với mức 1,9 nghìn tỷ won của năm 2023. Trong đó, tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài chiếm trên 30%, cao hơn nhiều so với tỷ lệ khoảng 10% trong lĩnh vực bất động sản thương mại nói chung tại Hàn Quốc.
◆ Các công ty trong nước ‘cần dòng tiền’ bán khách sạn, nhà đầu tư nước ngoài mua vào
Trong vòng 1-2 năm gần đây, tài sản bất động sản thương mại được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm nhiều nhất là trung tâm logistics. Lý do là họ có thể mua lại trung tâm logistics từ các công ty đang gặp khó khăn trong vận hành với giá rẻ. Họ đã bán tài sản văn phòng để tạo dòng tiền mặt, sau đó mua trung tâm logistics.
Tuy nhiên, các nhà đầu tư trong nước và đầu tư chiến lược cũng đã quan tâm đến trung tâm logistics, khiến việc mua với “giá hời” như trước đây không còn khả thi. Một nhân viên của một công ty quản lý tài sản cho biết: “Mặc dù các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm đến trung tâm logistics, nhưng họ có những tiêu chí lựa chọn nhất định về vị trí trong vùng đô thị, hợp đồng thuê trước, giảm giá.”
Bây giờ, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú ý đến lĩnh vực khách sạn. Quỹ đầu tư nhà nước Singapore (GIC) đang tìm cách bán tài sản văn phòng tại khu trung tâm (CBD) và đã được chọn là đối tác ưu tiên để đàm phán mua 3 khách sạn Glaid của Tập đoàn DL. Blackstone cũng dự định chuyển đổi tòa nhà văn phòng của Tập đoàn SM ở Gangnam mà họ đã mua với giá 120 tỷ won vào cuối năm ngoái thành khách sạn. Blackstone cũng đã lên kế hoạch mở rộng đầu tư vào thị trường khách sạn Hàn Quốc. Công ty con của Tập đoàn Hongkong Singapore là CDL đã bán Khách sạn Millennium Hilton cho Công ty Quản lý Tài sản Egis, sau đó mua lại Khách sạn Novotel Ambassador Myeong-dong 2 vào năm 2023.
Ngoài ra, nhu cầu của các nhà đầu tư muốn tái phát triển khách sạn thành văn phòng, nhà ở chung, nhà ở cho người cao tuổi, cơ sở lưu trú ngắn hạn… đang gia tăng, từ đó làm tăng giá trị phát triển của các khu đất khách sạn. Millennium Seoul Hilton và Le Meridien Hotel dự kiến sẽ được phát triển thành tổ hợp bao gồm văn phòng, khách sạn. Khách sạn Sheraton Palace Gangnam trước đây được đề xuất phát triển thành khu nhà ở cao cấp “The Palace 73” nhưng hiện đang cân nhắc phát triển thành khu dân cư cho người cao tuổi. Khách sạn Prima ở Cheongdam cũng sẽ được Tập đoàn Shinsegae Property phát triển thành khách sạn hạng sang 5 sao thay vì dự án nhà ở như trước đây.
Các thương hiệu khách sạn hạng sang toàn cầu cũng đang chuẩn bị thâm nhập thị trường Hàn Quốc. Tập đoàn Banyan Tree mới khai trương Homm Marina Sokcho ở Sokcho. Tập đoàn Khách sạn Liên lục địa (IHG) đã mở cửa khách sạn VOCO Seoul Myeong-dong. Maison Delano do Ennismore, liên doanh của Tập đoàn Accor điều hành, dự kiến sẽ khai trương vào năm 2026 tại khu đất của khách sạn Ramada gần ga Sinjeong-neung ở quận Gangnam, Seoul và là khách sạn hạng sang đầu tiên của thương hiệu này tại Châu Á. Công ty Xây dựng Ileven cũng có kế hoạch khai trương khách sạn Rosewood tại The Park Side Seoul thuộc khu đất cũ của Bộ Tư lệnh Liên quân Hàn Quốc vào năm 2027. Tập đoàn Shinsegae đang xây dựng khách sạn mới trên khu đất của khách sạn Prima ở Cheongdam sẽ đưa thương hiệu Janu thuộc Aman, một thương hiệu khách sạn và khu nghỉ dưỡng hạng sang toàn cầu, vào hoạt động.
Theo các nguồn trong ngành, hơn 2.800 phòng khách sạn hạng sang dự kiến sẽ được cung cấp thêm ở Hàn Quốc cho đến năm 2030, phân bổ không chỉ tại các khu vực chính của Seoul mà còn ở các khu đô thị mới nổi như Yongsan, Seongsu, Jamsil.